居住正易俊葆的部落格

央行連4季降息半碼，平均房貸可望降破2%，然而房貸的微降對房貸負擔的減輕並沒有太大的幫助，更無法解開房市凍結的封印，交易的關鍵點仍在「房價」，房仲認為，中古屋至少得打8折。
 

民眾有買房意願，但在房價卡關，台慶不動產中山經貿加盟店店東劉新崇在蘋果日報表示，屋主想賣掉房子「至少要降價2成」才比較好談。而在房市看跌的現況下，劉新崇分析，就算屋主打8折出售，也不見得會賠。一般來說，只要是在5年前或更早前買進的，只是從大賺變小賺；但若是3年前才入手的屋主，現在賣可能會小賠。 面對房市風向的轉變，許多新案或預售直接開出「誠意價」以換取更多的來人與成交量，也更拉近與中古屋價格差距，中古屋越來越難賣，房仲統計，平均去化時間得花上近3個月。 永慶房產集團業管部協理林泰隆則表示，「合理的房價」才是消費者決定是否進場的關鍵，至於央行降息，不會是優先考量的因素。林泰隆分析，央行連降4次半碼，累積到目前為止也僅降息2碼(0.5%)，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為6-7成左右，對消費者而言誘因不大；而對屋主來說，也不會因為降息半碼就感覺持有成本明顯下降，或影響價格的堅持度，整體來說，對房市交易量的助益不大。

                                                                                                                                           小巢表示...已骨折

原文網址: 降息也沒用！　房價至少打8折「才好談」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/422671134201.html

房市走下坡，「賣不掉加價賣」的神話正式破滅了！有網友分享朋友賣屋堅持不降價，卻差點被「賣不掉加價賣」害慘的經驗，表示早點設停損點才是聰明的做法。房產專家也建議，目前不管是蛋黃區還是蛋白區，房價都已明顯修正，買方市場正式來臨，建議有意售屋的屋主還是適度讓價出場。
 

網友柯瑞戴爾在mobile01上表示，他有朋友想賣掉台北市的一間房子，在房市還算熱絡時，開價有點高賣不掉，當時有人教他「賣不掉加價賣」，他就把價開更高，結果還是賣不掉，還錯過房市走下坡前的「逃命黃金期」。現在與他的房子同一房型、地點條件卻更好的房子，開價都比他低了許多，現在恐要賠錢賣，這段期間卻被房貸拖得很辛苦，又怕當初的自備款也全部輸光，原PO只能安慰他，投資有賺有賠，還是快設停損點比較聰明。 柯瑞戴爾認為，「賣不掉加價賣」是說給別人聽的，因為大家往上加價，真正想賣的人才好賣，並表示房地產不比股市，想要變現非常難，必須見好就收，當別人加價賣，就是自己脫手的好時機，否則房地產市場一但冷掉，恐怕得花很長的時間恢復，最後將被迫賣在最低檔。 事實上，「賣不掉加價賣」不僅是房市多頭時期的神話，更是許多建商、業者促銷的手法。房產雜誌企研室經理何世昌就向聯合報表示，賣方為求脫手，通常會降價個5～10％，但是有部分建商或業者因為受不了被狂砍價，所以才會出現「賣不掉加價賣」的現象，讓對方覺得有感降價，藉此拉高成交率。 不過，現在房市交易急凍，全面進入買方市場的市況，「買不掉加價賣」的神話不再，適度讓利才是獲利了結的最佳利器。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，目前主要都會區的蛋黃區、精華區房價已出現明顯修正，一些賣壓較大的重劃區降價壓力更大，整體房市成交關鍵仍在價格，許多建商降價求售已成共識，比價效應下，周邊的中古屋市場衝擊更大，建議有意售屋的屋主不要誤判情勢，適度讓價出場，避免房價持續下修造成資產減損。
 

老師的話...還是要選著聽

原文網址: 「賣不掉加價賣」害慘人　老師的話要挑著聽 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/125619134082.html

央行理監事會議30日決議降息半碼，也是去年下旬至今連4季降息，調降後的重貼現率1.375％，更來到2009年2月連7降、金融海嘯後的低點，顯示整體經濟狀況不佳。雖然央行再度降息，3月解決除房市信用管制，不過，降息反而更不利賣方讓利降價，自住客今年要搶便宜恐怕變困難了。
 

央行自去年下旬降息後，房市買氣不增反減，雖然房價已經從高點反轉，但今年以來跌幅趨緩，甚至520檔期前後，更傳出北市中正區預售案快速完銷，近期板橋「江翠ONE」打出3字頭震撼價，也吸引許多買方看屋。 但4度降息後，賣方恐怕更不願意讓利，如此也不利自住買家議價。中信房屋發布第2季宅指數調查便發現，央行雖接連調降利率，並解除房市信用管制，但仍有高達7成的民眾在下半年採觀望態度，關鍵就是讓利空間。 中信房屋副總經理劉天仁分析，目前低於市場行情的物件才容易成交，但屋主卻不願讓利，導致房價仍呈現微幅修正的格局。因此，房價下跌趨緩，也讓自住買家「揪心」，擔心等不到房，也等不到價跌。 全國不動產總經理石吉平分析，近幾季利率調降後，屋主眼見利多消息頻出，更不輕易降價，部分屋主由售轉租，等待好時機才再將物件出售。目前買方要取得破盤價或拋售價，可朝向新案交屋量龐大的重劃區，「屋主急售」仍是最好議價的物件。

                                                                                                                               小巢只能說這就是凌遲的狀態

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新台中火車站第1階段工程進入最後收尾階段！立委盧秀燕等人昨天前往視察，針對民眾質疑該工程混入海砂、工程品質有疑慮及鐵路高架化後，原地下道何時能填平等問題；鐵工局表示今年9月初就能通車，強調確認未使用海砂安全無虞。
 

聽完簡報後，盧秀燕說，10年磨一劍終於到最後視察時刻，長久以來鐵路將台中市一分為二，因鐵路有17座平交道、18個地下道，造成車禍事故頻傳；起初希望能將鐵路地下化，但因所需經費龐大，中央當時要求地方必須自付3成費用，後改為鐵路立體化後中央才同意全部埋單。 盧秀燕說，隨著工程進入尾聲，民眾現在關心的是，到底何時能通車？鐵路高架化後，平交道何時能拆除、地下道何時能填平？及原有地面土地如何使用。交通部次長吳盟芬表示，新台中車站第1階段通車範圍，包括豐原、潭子、太原、台中及大慶等5座高架車站，預計在9月初通車。 第2階段則到民國107年完工。鐵工局中工處長謝立德說，預訂在9月初利用周日凌晨非通勤時間，以1個晚上就能迅速銜接、完成鐵路高架通車。初期旅客進出前、後站動線不變，初期會規畫設置電動代步車，方便行動不便或攜帶大型行李旅客搭乘。 謝立德說，原與市府協議18處地下道，填平其中12處大型地下道，另6處則不需拆除；因已經編列經費，現若要再拆除剩餘6座，必須使用結餘款再填平。

小巢~噗噗~七將七將七將

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7月1日起台中市民的荷包又要縮水了！交通局多項新制上路，中友商圈、中山醫學大學、大慶火車站周邊的機車停車格納入收費管理；另全市漢口路、河南路、中清路、崇德路共31個重要路段，路邊停車格由差別費率調整為累進費率；大誠、南屯國小停車場月票價格也漲50％。
 

交通局去年起在中友商圈、中山醫學大學、大慶火車站周邊，陸續增設2499個停車格，為增加停車周轉率，7月起納入收費管理，未來將視執行成效再檢討是否擴大至一中商圈實施；近日已豎立收費告示牌，印傳單宣導。 包括漢口路、河南路、中清路、崇德路、北屯路、忠明路、黎明路、五權路、進化北路、惠中路、公益路、向上路、美村路等31個重要路段，路邊停車格費率也調整，目前每小時20至30元的差別費率，將改採每半小時15元的差別費率，購買停車月票的民眾影響甚劇。 交通局指出，目前每小時20元一般費率汽車停車格佔全市87.4％，平均每日周轉率約2次，希望提高平均每日周轉率至4次。 大誠、南屯國小地下停車場的月票售價7月1日起也從每月1200元調整至1800元，漲幅達50％，許多民眾抱怨連連，直呼交通局「搶錢」；其餘一般路外停車場，交通局也不排除年底調漲。 勞工局也有項新措施，勞動部7月1日起全面實施雇主初次聘僱外國人從事家庭看護工作或家庭幫傭前，應參加至少1小時聘前講習，若未有講習證明文件，無法取得聘僱許可。

                                                                               小巢閒言閒語之....有沒有這麼缺呀...停車位呀~很重要....

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英國脫歐後，卻造成全球股市震盪，全球富豪因此一夕蒸發990億美元資產，英國房價預計將下修1成以上，讓許多在英國置產的投資人「剉著等」。沈富雄對此在臉書解釋英國脫歐的「病理效應」，用肝硬化病人比喻全球經濟，英國公民則扮演了「笨醫生」的角色，不但救不了經濟，反而造成「病入膏肓」的危機，股市、房市等資產市值蒸發，「病人病得更深了！」
 

英國脫歐後的全球金融效應持續發酵中，根據鳳凰網報導，英國公投脫歐結果出爐後，香港首富李嘉誠資產縮水11億美元，全球百萬富豪總值蒸發990億美元，英國不論房市、股市皆下跌。仲量聯行總經理趙正義也於24日表示，英國脫歐後造成的震盪，將波及英國倫敦住宅市場，2年內房價下修上看1成，商辦需求疲軟，租金報酬率也將下滑。 關於英國脫歐對全球金融環境的影響，沈富雄在其臉書以「病理效應」解釋，將全球總體經濟看成肝硬化十分嚴重的病人，景氣衰退導致這個病人的血壓在低檔邊緣掙扎，只好不斷藉由貨幣寬鬆政策拯救垂死的經濟，讓聯準會主席葉倫對升息躊躇不前。結果在此時卻出現了「英國公民」這個少不更事的笨醫生，脫歐後全球股市大跌，就猶如醫生拿起針筒從腹腔中抽出了500CC的腹水，卻讓全球經濟「休克」的危機迫在眉睫。 從以上的「病理效應」，沈富雄提出三點預測： 1.美國聯準會今年內不敢再討論升息。 2.資產下跌，全球股市一天蒸發新台幣60兆，使有效流通進一步趨緩，復甦無望。 3.各國QE欲罷不能，而且擴大，一路累積債務已抵銷消失不見的資產。 然而，在全球不斷繼續貨幣寬鬆政策的情況下，債務增加，股市、房市等資產卻下跌，想促成有效流通又要繼續靠貨幣寬鬆的惡性循環，這下「病人病得更深了！」

不要再病了...振作起來呀~~

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建商名下資產淪為法拍，但這些斷頭屋、斷頭土地接手性卻每下愈況，今年上半年建商名下資產遭法拍的拍定率為10.3%，相較於去年同期的13.9%、前年同期的42.1%呈現下滑，顯示整體房市景氣低迷、房價修力道強勁，也愈來愈少人願意在法拍市場中撿便宜。

不僅建商名下資產法拍脫標率降低，整體法拍市場接手性也未見好轉，寬頻房訊統計顯示，今年前五月全台法拍一拍平均拍定率約5%，低於去年同期約8%；平均加價率約11.7%，低於去年同期約17.2%。 而今年以來建物不含土地的一拍平均拍定總價為935萬元、換算單價每坪9.1萬元，低於去年同期總價1,155萬元、換算單價每坪13.4萬元；成交總金額21.7億元，低於去年同期的35.8億元。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，顯示今年房市買盤力道薄弱、交投冷清，投資人多抱持觀望態度，由於保守心態降低進場意願或轉向海外市場尋找標的，連帶影響法拍市場接手意願，無論整體或個別案件規模，都明顯同步縮小。
 

合乎行情的交易似乎看起來沒賺~其實只要自住日後買賣您是佔便宜的

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建商能給的，卻不是買方想要的！建商大老直指，現在新案想要快速順銷，「大破盤」、「讓利個10％差不多」，買方卻絲毫不領情，認為價格漂亮沒有用，地點、建商風評才是關鍵，「太便宜的價格，不會看也不買」。
 

想要吸引買方注意，「價格戰」成為建商的最後殺手鐧，長虹理事長李文造在股東會表示，依照目前的房市狀況，「要讓利10％左右比較容易銷售出去」，認為低單價、低總價的物件，將成為市場上較順銷的物件，「沒辦法預測會不會讓更多」。 不過建商亟欲討好的買方，心裡想的卻是大不相同，網友在mobile01中表示，雖然有些推案價格實惠漂亮，卻無法催出買氣，關鍵就在「地點其實有點偏」、「建商風評太差」，畢竟自住客買房，一住就是10年起跳，便利的交通、生活機能，才是真正適合居住的地方，「某些一堆漏水前例的建商，就別賭了」。 在新北市板橋看房多時的王小姐也透露，雖然有聽說預售屋價格大破盤，但其實地段距離市中心有一段距離，而且房市風吹草動，與其買價格殺很大的預售屋，倒不如選擇看得到的中古大樓，「太便宜的價格，我不會看也不想買」。 對此，代銷公會全聯會理事長王明成接受好房網採訪時建議買方，的確應該以交通方便、機能好的地方為目標，對於部分苦等房市崩盤才買房的人，王明成認為，其實建商打7、8折時，就可以試著進場買房，反之，若想等到1、2折才買「好東西早就被別人買走了」。
 

隨時為您掌握市場脈動與訊息~您的小巢

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全台房價鬆動，站在第一線的房仲卻樂見其成？房仲透露，近期老公寓待售物件降價占比擴大、房價跌幅也較電梯大樓明顯，其實一項好消息，畢竟價格跌得多，就能有效刺激成交量，尤其過去開價過高的物件，只要願意貼近行情出售，都能快速吸引買方目光。
 

屋主硬撐沒好處！永慶房仲網統計6月份網路住宅委售物件，發現全台降價物件已達2成，其中又以台北市公寓產品的比重最高，占比高達3成，其次則為新北市公寓27％，顯見老公寓成為房價鬆動最為明顯的產品。 老公寓價格鬆動，是否代表不再受到買方青睞？全國不動產企研室主任張瀞勻在《蘋果掀房事》中解釋，其實降價物件愈多、幅度愈有感，愈能促成買賣交易，尤其老公寓使用空間大、CP值高，是目前自住買盤最喜愛的類型，「老公寓成交多，價格才會相對被拉下來」。 對此，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰接受好房網雜誌採訪時更指出，可預期今年「中古屋交易量大於新成屋」，畢竟目前主流產品為中小坪數、總價1千萬元的物件，加上台灣面臨10大泡沫指標有9項超標的考驗，預期「今年房價總跌幅恐超過2成」。
 

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想買房，卻又害怕接到落下的刀子？專家表示，雖然房價向下盤整，但是幅度十分有限，有購屋需求的民眾不妨把握難得一見「完完全全的買方市場」，雖然買房子要花錢，但是看房不用錢還有咖啡喝，買方不如「轉守為攻」，主動出擊。
 

究竟何時才能「買在最低點」？中國時報報導，房仲統計2016第3季民眾購屋意向，發現仍有高達6成的潛在買方看壞房市，雖然已較去年同期的7成減少，「近1年來最不悲觀的一次」，但過半的觀望氣氛，仍使得買賣交易陷入停滯。 對此，欣巴巴事業董事長黃炯輝接受蘋果日報採訪時表示，其實現在是「完完全全的買方市場」，有購屋需求的民眾，不如趁此機會進場購屋，畢竟看房子不用錢，還有咖啡可以喝，「轉守為攻」才是最佳策略，「難道要等賣方市場出現，才買房嗎？」。 不過天時地利不動產顧問公司總經理張欣民《好房網雜誌》專欄中建議，其實購屋者不必隨著市場起舞，畢竟房市春燕無法在短時間內降臨，「按照自己的計畫走」就好。

小巢為您吹起反攻的號角!!
 

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